¿Cómo dividir una vivienda?

Son varias las situaciones que nos podemos encontrar para dividir una vivienda legalmente. Por ejemplo, cuando se ha recibido una vivienda en herencia y hay más de un propietario o cuando se quiere dividir una vivienda para hacer dos apartamentos para vender o alquilar.

A la hora de dividir una vivienda, es esencial diferenciar entre segregación y división. En la segregación, el inmueble original se divide en varios, pero sigue existiendo en el Registro de la propiedad, solo habrá que registrar los cambios de la casa original e inscribir las nuevas viviendas. En la división, el inmueble original desaparece totalmente, se registran de nuevo las viviendas creadas tras la reforma.

Para dividir una vivienda, se debe de cumplir una serie de trámites para no tener problemas legales.

Autorización administrativa

Antes de proceder a dividir la vivienda, es necesario comprobar la Ley del Suelo, la Ley de Propiedad Horizontal y las normas de urbanismo de la Comunidad Autónoma y ayuntamiento. En estas normas se puede consultar los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños que debe de cumplir una vivienda para ser habitada. Además se necesita una autorización administrativa para dividir el inmueble, que se deberá de solicitar al Ayuntamiento.

Permiso de la Comunidad de Vecinos

En el caso de que la propiedad se encuentre en un edificio o forme parte de una Comunidad de vecinos, se debe de solicitar su permiso para realizar la división.

No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas, no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios. Sólo podrán oponerse si la segregación no se ajusta a la normativa urbanística.

Redistribución de las cuotas

Al dividirse la vivienda, supone la creación de una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige recalcular las cuotas de la comunidad. La nueva cuota dependerá de la superficie de las viviendas creadas.

Proyecto de obra y licencia de obra mayor

Es necesario contar con la ayuda de un profesional en arquitectura para realizar un proyecto de obra que se adecue a la normativa del Código Técnico de la Edificación. Las nuevas viviendas deben de cumplir unos requisitos mínimos de habitabilidad, como tener una entrada independiente, una superficie mínima, aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.
Por otra parte, la reforma que se realiza para crear dos o más viviendas independientes, requiere una licencia de obra mayor.

Escritura ante notario e inscripción en el registro

Una vez terminada la obra se deberá tramitar la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento e inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Es imprescindible realizar la escritura pública de las nuevas viviendas, ya que sin ella no se podrían inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad, y si se vende o alquila la propiedad, el nuevo propietario no podrá incribirla. Además, si se compra la vivienda con financiación hipotecaria, es necesario la previa inscripción de la propiedad en el Registro.