Beneficios fiscales del vendedor

Persona física:

Conforme la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias, para las
transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas que se efectúen a partir del 1 de enero de 2015, desaparecen los coeficientes de actualización del valor de adquisición.

Con respecto al transmitente o vendedor existen seis beneficios generales:

1-Plusvalia en viviendas de mayores de 65 años o por personas en situación de gran dependencia.

Se mantiene la exención de las ganancias patrimoniales por transmisión de la vivienda habitual cuando el contribuyente sea mayor de 65 años, y/o desde el 1-1-2007 personas con dependencia severa o gran dependencia.
Advertencia: si una persona mayor de 65 años que vende su vivienda habitual se ha trasladado anteriormente a un centro o residencia de ancianos se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión, por lo que en el caso de que la persona mayor de 65 años venda su vivienda habitual transcurridos más de dos años desde que traslado su residencia a un centro o residencia de ancianos no tendrá carácter de residencia habitual la vivienda que transmite y por tanto no podrá acogerse a la exención aquí prevista.

2-Por reinversión en vivienda habitual.

No tributan las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y se cumplan determinadas condiciones. La exención de la ganancia puede ser total o parcial; por definición, la exención se refiere únicamente a las ganancias y no a las pérdidas patrimoniales.

Vivienda transmitida: tiene que ser la vivienda habitual o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los tres años anteriores a la fecha de transmisión.

Plazo de reinversión: La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años. Ha de constar en la declaración anual de IRPF la intención de reinvertir cuando la reinversión no se realiza en el mismo año de la enajenación. Cuando la reinversión se efectúa en el mismo año de la enajenación, no cabe exigir una declaración expresa como requisito ineludible para que opere el beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual, bastando con que el incremento patrimonial se transforme en inversión en términos puramente económicos, mediante la aplicación de una suma equivalente a la obtenida por la enajenación.

También resulta posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después, en los 2 años siguientes, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por esta se destine a satisfacer el precio de aquella.

3-Por constitución de renta vitalicia.

Quedan exentas las ganancias patrimoniales por transmisión de CUALQUIER elemento patrimonial, mueble o inmueble (segunda y sucesivas residencias, locales, garajes…), siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1.- El transmitente sea mayor de 65 años.
2.- La ganancia obtenida se destine a la constitución de renta vitalicia.
3.- Se encuentran exentas hasta un límite máximo de 240.000 euros. En caso de reinversión parcial, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

4- Dación en pago de vivienda habitual.

Se encuentran exentos del pago de la plusvalía los propietarios de viviendas en los supuestos de dación en pago de vivienda habitual, siempre y cuando no dispongan de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

5- Inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994

Reducción en función del periodo de permanencia.
Exclusivamente aplicable a ganancias patrimoniales correspondientes a transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas y adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

En general, la ganancia se calculará por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, actualizado tratándose de inmuebles, y se distinguirá:

a) La parte de ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 se reducirá de la siguiente manera:
Se calculará el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente anterior a 31 de diciembre de 1996 del elemento patrimonial.

A estos efectos, se tomará como período de permanencia en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

Cuando sea inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar los siguientes porcentajes:
– Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos.
– Para las restantes ganancias patrimoniales generadas con anterioridad a 20 de enero de 2006, un 14,28%.
Estará no sujeta la parte de la ganancia generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de elementos patrimoniales que a 31 de diciembre de 1996, y en función de lo señalado en los párrafos anteriores, tuviesen un periodo de permanencia superior a 10 años, 5 años y 8 años respectivamente.

b) La parte de ganancia generada desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión no tendrá reducción.
Se permite considerar vivienda habitual aquella que reúna tal condición en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la transmisión. Mediante esta fórmula se permite al contribuyente poder dejar de residir en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la perdida de la correspondiente exención. Articulo 54.4 RIRPF/ 2007.

6- Inmuebles adquiridos entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012

Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 (A partir del 12 de mayo de 2012) y hasta el 31 de diciembre de 2012.

No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

Cuando el inmueble transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente y resultara de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 38 de esta Ley, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista en esta disposición adicional, que corresponda a la cantidad reinvertida en los términos y condiciones previstos en dicho artículo.

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