¿Se puede vender una vivienda con usufructo?

Un usufructo es el derecho adquirido sobre una vivienda para que una persona pueda ocuparla y disfrutar de la vivienda sin ser el propietario. Para que se cumpla esta situación la persona tiene que tener el usufructo de la vivienda que puede ser temporal o vitalicio, hasta el fallecimiento del usufructuario. En este sentido, si una persona tiene el usufructo de una vivienda puede vivir en ella, alquilarla y recibir las rentas pero no puede venderla en las mismas condiciones que una vivienda habitual.

¿Cómo se obtiene el usufructo?

Los casos más habituales de usufructo se observan en herencias y divorcios. En situaciones de herencia pueden darse los siguientes escenarios:

• El viudo o viuda conserva el 50 % de la nuda propiedad y el 100% del usufructo, convirtiéndose en propietario de la mitad de la vivienda y el derecho a utilizarla completamente.
• Personas mayores que necesitan liquidez y deciden vender su vivienda en usufructo a su hijo o familiar, para seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento pero sin ser el propietario.
• Si la persona propietaria fallece, el viudo o viuda conserva el derecho de usufructo y el resto de los herederos comparten la nuda propiedad.

En el caso de divorcios, encontramos los siguientes escenarios:

• El cónyuge con la custodia de los hijos conserva el 100% del usufructo y el 50% de la nuda propiedad. Esto implica que es propietario de la mitad de la vivienda con el derecho completo a utilizarla.
• El cónyuge que permanece en la vivienda tiene el derecho del usufructo pero no es propietario de la vivienda.

¿Cómo vender una vivienda con usufructo?

Una vivienda con usufructo si se puede vender en las siguientes situaciones:

Cuando se vende el pleno dominio de la vivienda de mutuo acuerdo

Es la forma más habitual para vender una vivienda con usufructo, ambas partes el usufructuario y propietario deciden vender la casa a un tercero de mutuo acuerdo. De esta manera, el comprador obtendrá el pleno dominio de la casa y el valor de la vivienda se reparte de mutuo acuerdo entre usufructuario y propietario según sus derechos y obligaciones.

Cuando se vende la propiedad pero se mantiene el usufructo

Esta modalidad de venta es habitual entre hijos o herederos que deciden vender su propiedad pero mantener el usufructo a sus padres para que puedan seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento. También se da en ocasiones donde personas de la tercera edad sin herederos, venden la propiedad de su vivienda para obtener liquidez, pero mantienen el usufructo.

Cuando se vende el usufructo al propietario

Esta situación se da cuando el usufructuario no quiere mantener su derecho sobre la vivienda y decide vendérsela al propietario, quien pasa a tener pleno dominio de la propiedad para venderla, alquilarla o habitarla.

Cuando se vende el usufructo a un tercero

El usufructuario puede vender el usufructo de la vivienda a una persona que no sea el propietario, es una situación menos habitual ya que la persona que lo compra solo puede disfrutar de la vivienda durante el tiempo que el usufructuario original viva. En el momento que fallezca, el nuevo usufructuario perderá este derecho.